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Aktuell

Nutzungsuntersagung als Ferienwohnung in allgemeinen Wohngebieten

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Mecklenburg-Vorpommern hat in mehreren Entscheidungen über die Rechtmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung von Nutzungsuntersagungen entschieden, durch die den Eigentümern von Wohnungen in Gemeinden an der Ostseeküste die Vermietung als Ferienwohnungen untersagt wurde.

So entschieden die OVG-Richter, dass die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung in einem Gebiet, das in einem Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzt worden ist, rechtswidrig ist. Eine Nutzung als Ferienwohnung ist in einem solchen Gebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zugelassen. Ob die Gemeinde bei der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes die Vorstellung hatte, rechtlich sei eine Ferienwohnungsnutzung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig, ist unerheblich.

Rechtlich spielt es auch keine Rolle, wenn die Eigentümer einer rechtswidrig genutzten Ferienwohnung Kurabgabe an die Gemeinde zahlen oder die Gemeinde oder der Landkreis Kenntnis von dieser Art der Nutzung hat.

Eine vom Landkreis ausgesprochene Erklärung, die rechtswidrige Nutzung zu dulden, lag in den vom OVG entschiedenen Fällen nicht vor. Stellt die zuständige Bauaufsichtsbehörde, in den entschiedenen Verfahren der Landkreis, die rechtswidrige Nutzung fest, ist bei Fehlen einer die Ferienwohnnutzung legitimierenden Baugenehmigung in der Regel die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtmäßig.

Kategorie: Bau- und Architektenrecht | Veröffentlicht am 18. August 2015

Sittenwidrigkeit einer Pauschalpreiserhöhung

Ein Pauschalpreis für eine Teilleistung im Rahmen eines Detailpauschalpreisvertrags steht nur dann in einem auffälligen wucherähnlichen Missverhältnis zur Bauleistung, wenn der über das übliche Maß hinausgehende Preisanteil sowohl absolut gesehen als auch im Vergleich zur Gesamtauftragssumme in einer Weise erheblich ist, dass dies von der Rechtsordnung nicht mehr hingenommen werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat in Entscheidungen eine absolute Überschreitung, die 39 % bzw. 22 % der Gesamtauftragssumme ausmacht, als sittenwidrig angesehen.

In dem vom Oberlandesgericht Karlsruhe (OLG) entschiedenen Fall wurde eine Baufirma mit mehreren Renovierungsarbeiten an einem Haus beauftragt. Auftraggeber und Auftragnehmer schlossen einen Detailpauschalvertrag über ca. 133.000 €. Für die Lieferung und Montage der Haustür einschl. Sprechanlage und Demontage der alten Haustüranlage waren in dem Vertrag ca. 19.000 € vorgesehen. Der Auftraggeber behauptet allerdings, die Haustür hätte im Fall der Direktbestellung bei der Firma einschließlich Einbau nur 9.000 € gekostet. Er sah darin eine sittenwidrige Überteuerung.

Da die Pauschalpreiserhöhung im Verhältnis zur Gesamtauftragssumme nur 7,5 % betrug, lag hier nach Auffassung der OLG-Richter keine sittenwidrige Überteuerung vor.

Kategorie: Bau- und Architektenrecht | Veröffentlicht am 18. August 2015

Entgelt für Schwarzarbeit wird auch bei Mängeln nicht zurückgezahlt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 11.6.2015 entschieden, dass dann, wenn ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung nichtig ist, dem Besteller, der den Werklohn bereits gezahlt hat, gegen den Unternehmer auch dann kein Rückzahlungsanspruch unter dem Gesichtspunkt einer ungerechtfertigten Bereicherung zusteht, wenn die Leistung mangelhaft ist.

Dieser Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde: Der Besteller beauftragte ein Unternehmen mit der Ausführung von Dachausbauarbeiten. Vereinbart wurde ein Werk-lohn von 10.000 € ohne Umsatzsteuer. Der Betrieb führte die Arbeiten aus und stellte eine Rechnung ohne Steuerausweis. Der Rechnungsempfänger zahlte den geforderten Betrag. Wegen Mängeln der Werkleistung forderte er jedoch 8.300 € vom Unternehmen zurück.

Anmerkung: Der BGH hatte bereits in früheren Urteilen entschieden, dass in solchen Fällen weder Mängelansprüche des Bestellers noch Zahlungsansprüche des Werkunternehmers bestehen. Dem Besteller steht auch kein Anspruch auf Ausgleich der Bereicherung des Unternehmers zu, die darin besteht, dass er für die mangelhafte Werkleistung zu viel bezahlt hat.

Zwar kann ein Besteller, der aufgrund eines nichtigen Vertrags Leistungen (Zahlungen) erbracht hat, von dem Unternehmer grundsätzlich die Herausgabe dieser Leistungen verlangen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Besteller mit seiner Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat. Das ist hier der Fall. Es verstößt nicht nur die vertragliche Vereinbarung der Parteien gegen ein gesetzliches Verbot, sondern auch die in Ausführung dieser Vereinbarung erfolgende Leistung, somit auch die Zahlung.

Kategorie: Bau- und Architektenrecht | Veröffentlicht am 18. August 2015

Haftungsbeschränkung bei Gefälligkeitsarbeit eines Handwerkers

In einem vom Oberlandesgericht Celle (OLG) entschiedenen Fall war ein Handwerker   damit beauftragt, Solarmodule auf einem Dach zu installieren. Bei der Gelegenheit   wurde er vom Bauherrn oder dessen Frau gebeten ein abgehängtes Waschbecken   wieder zu montieren. Der Handwerker tat dem Ehepaar den Gefallen. Bei der Montage   des Waschbeckens kam es jedoch zu einem Schaden, den der Ehemann vom Handwerker   ersetzt verlangte. Dieser verweigerte jedoch die Begleichung des Schadens.

Die Richter des OLG entschieden dazu: „Erledigt ein beauftragter Handwerker   unentgeltlich eine zusätzliche Arbeit nebenbei, die in keinem Zusammenhang   mit den beauftragten Arbeiten steht, so entsteht lediglich ein Gefälligkeitsverhältnis.   Auch wenn die Parteien nicht ausdrücklich über einen Haftungsausschluss   gesprochen haben, dass die Haftung des Handwerkers auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit   beschränkt sei, ergibt sich dies hier aus den Gesamtumständen.“

Nach den Umständen des hier vorliegenden Falles bestand eine schlüssige   Absprache dahin, dass der Handwerker für die gefälligkeitshalber übernommene   Tätigkeit lediglich für die Sorgfalt einzustehen hat, die er in eigenen   Angelegenheiten anzuwenden pflegt bzw. dass seine Haftung sich auf Vorsatz und   grobe Fahrlässigkeit beschränkt.

Da weder dargetan noch ersichtlich ist, dass der Handwerker das Becken etwa   grob fahrlässig oder vorsätzlich falsch angebracht hätte oder   er in eigenen Angelegenheiten einen anderen Sorgfaltsmaßstab anzuwenden   pflegt, ist seine Haftung ausgeschlossen

Kategorie: Bau- und Architektenrecht | Veröffentlicht am 17. März 2015

Schwarzarbeit wird nicht bezahlt

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 10.4.2014 entschieden,   dass ein Unternehmer, der bewusst gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz   (SchwarzArbG) verstoßen hat, für seine Werkleistung keinerlei Bezahlung   verlangen kann.

Im entschiedenen Fall beauftragte ein Auftraggeber einen Unternehmer mit der   Ausführung von Elektroinstallationsarbeiten. Vereinbart wurde ein Werklohn   von 13.800 € einschließlich Umsatzsteuer sowie eine weitere Barzahlung   von 5.000 €, für die keine Rechnung gestellt werden sollte. Der Unternehmer   hat die Arbeiten ausgeführt, der Auftraggeber entrichtete jedoch die vereinbarten   Beträge nur teilweise.

Die Richter des BGH führten in ihrer Begründung aus, dass sowohl   der Unternehmer als auch der Auftraggeber bewusst gegen das SchwarzArbG verstoßen   haben, indem sie vereinbarten, dass für die über den schriftlich festgelegten   Werklohn hinaus vereinbarte Barzahlung von 5.000 € keine Rechnung gestellt   und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte. Der gesamte Werkvertrag ist   damit wegen Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot nichtig, so dass ein   vertraglicher Werklohnanspruch nicht gegeben ist.

Des Weiteren führte der BGH aus, dass dem Unternehmer auch kein Anspruch   auf Ausgleich der Bereicherung des Auftraggebers zusteht, die darin besteht,   dass er die Werkleistung erhalten hat. Zwar kann ein Unternehmer, der aufgrund   eines nichtigen Vertrags Leistungen erbracht hat, von dem Besteller grundsätzlich   die Herausgabe dieser Leistungen, und wenn dies nicht möglich ist, Wertersatz   verlangen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Unternehmer mit seiner Leistung   gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat.

Der Anwendung dieser Regelung stehen die Grundsätze von Treu und Glauben   nicht entgegen. Die Durchsetzung der vom Gesetzgeber mit dem SchwarzArbG verfolgten   Ziele, die Schwarzarbeit effektiv einzudämmen, erfordert nach Auffassung   des BGH eine strikte Anwendung dieser Vorschrift.

Kategorie: Bau- und Architektenrecht | Veröffentlicht am 24. Juni 2014

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