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Aktuell

Nachträgliche Korrektur einer Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaummiete

Bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (19.6.2001) wurde in      der Rechtsprechung überwiegend die Auffassung vertreten, dass durch      die Übersendung der Betriebskostenabrechnung und den vorbehaltlosen      Ausgleich einer sich daraus ergebenden Nachforderung durch den Mieter ein      deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommt, das den errechneten      Saldo verbindlich werden lässt und spätere Nachforderungen des      Mieters und auch des Vermieters ausschließt. Gleiches sollte gelten,      wenn der Vermieter ein sich aus der Abrechnung ergebendes Guthaben      vorbehaltlos an den Mieter auszahlte.

Im Hinblick auf die durch das Mietrechtsänderungsgesetz eingeführten      ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen wurde kein Bedürfnis      mehr für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses      durch den vorbehaltlosen Ausgleich des Betriebskostensaldos gesehen.

Durch das Reformgesetz ist die Betriebskostenabrechnung dem Mieter spätestens      bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums      mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer      Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der      Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Nach      Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend      machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung      nicht zu vertreten. Durch diese gesetzlichen Regelungen ist umfassend gewährleistet,      dass sich die Mietvertragsparteien zeitnah über ihre Verpflichtungen      aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum im Klaren sind. Ein      Erfordernis für die Annahme eines bereits in einer vorbehaltlosen      Zahlung oder einer vorbehaltlosen Gutschrift zu sehenden deklaratorischen      Schuldanerkenntnisses besteht deshalb – jedenfalls nach derzeitiger      Rechtslage – nicht mehr.

Da die Ausschlussfrist für die Möglichkeit des Mieters,      Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben, nur für      die Wohnraummiete gilt, ist diese auf ein Gewerberaummietverhältnis      nicht anwendbar.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs kommt aber auch bei der      Gewerberaummiete weder durch die vorbehaltlose Zahlung einer      Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch durch die vorbehaltslose      Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden      Guthabens durch den Vermieter für sich genommen ein deklaratorisches      Schuldanerkenntnis zustande, das einer späteren Korrektur der      Betriebskostenabrechnung entgegensteht. Die Grenze für die Korrektur      einer Betriebskostenabrechnung ergibt sich daher im gewerblichen Mietrecht      nur durch den Eintritt der Verjährung oder in Ausnahmefällen      aufgrund von Verwirkung

Kategorie: Mietrecht | Veröffentlicht am 11. Oktober 2013