Gesetzbuch, Aktentasche und Robe

Aktuell

Kein Ausschluss der Nachforderung bei Verkürzung der Abrechnungsfrist für die Heizkostenabrechnung

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Sie können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) am 20.1.2016 entschiedenen Fall hatte der Mieter laut Mietvertrag zuzüglich zur Miete einen monatlichen Heizkostenvorschuss zu bezahlen. Der Mietvertrag enthielt die Regelung: „Spätestens am 30.6. eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. […]“ Die Heizperiode läuft vom 1.10. eines Jahres bis zum 30.4. des Folgejahres.
Am 30.10.2012 übermittelte der Vermieter seinem Mieter die Abrechnung über die Heizkosten 2011/2012 und die Wasserkosten 2011, die eine Nachforderung enthielt. Der Mieter lehnte einen Ausgleich der Forderung mit der Begründung ab, dass die Abrechnung der Heizkosten verspätet erfolgte.

Die Richter des BGH kamen zu dem Entschluss, dass die Nachforderung des Vermieters zurecht erfolgt ist und die Vereinbarung, wonach „spätestens am 30.6. jeden Jahres über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen“ ist, keine Ausschlussfrist für die Heizkostenabrechnung vorsieht. Bereits der Wortlaut der Klausel spricht dafür, dass dort nur Regelungen über eine Abrechnungsfrist und nicht zugleich über Sanktionen für den Fall einer verspäteten Abrechnung getroffen worden sind. Es ist allein die Rede davon, dass bis spätestens 30.6. jeden Jahres abzurechnen ist, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahrt, mit Nachforderungen ausgeschlossen sein soll.

Kategorie: Mietrecht | Veröffentlicht am 22. Juli 2016

Übertragung von Wartungskosten als Betriebskosten in einem Gewerbemietvertrag

In einem Geschäftsraummietvertrag ist die Übertragung der Verpflichtung, „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen, auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und ohne Begrenzung der Höhe nach in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam. Vor überhöhten Forderungen ist der Mieter durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt. Dies entschied das Oberlandesgerichts Frankfurt/M. in seinem Urteil vom 16.10.2015.

Der Begriff „sämtliche Wartungskosten“ umfasst auch nach dem Verständnis eines durchschnittlichen gewerblichen Mieters als objektiven Erklärungsempfängers alle, auch gegebenenfalls nicht ausdrücklich genannte oder aus den sonstigen Kostenpositionen ableitbare Wartungskosten. Diese Klausel, dass „sämtliche Wartungskosten“ auf Gewerbemieter umlegbar sind, ist nicht „überraschend“ im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches, da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht auch für übliche Wartungskosten rechnen muss. Dabei ist eine Angabe der konkreten entstehenden Kosten im Mietvertrag nicht erforderlich. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen.

Der Vermieter hat vielmehr wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse daran, die Kosten variabel auszuweisen, um bei einer Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten oder einer Änderung der entstehenden Kosten diese ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können.

Kategorie: Mietrecht | Veröffentlicht am 22. Juli 2016

Eigennutzung – Kündigung des Mietverhältnisses

Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

Dieser Bundesgerichtshofsentscheidung vom 23.9.2015 lag der folgende Sachverhalt zugrunde: Die Vermieterin – im Seniorenalter – ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit 15 Wohnungen. Mit Vertrag vom 28.1.1987 vermietete sie einem Mieter eine Dreizimmerwohnung im dritten Obergeschoss sowie mit weiterem Vertrag vom 18.3.1988 zusätzlich eine 21 qm große separate Mansardenwohnung, in der mittlerweile der erwachsene Sohn des Mieters wohnt. In dem Mietvertrag über die Mansarde ist u. a. vereinbart: „Das Mietverhältnis ist seitens der Vermieterin nur gleichzeitig mit dem Mietverhältnis für die Wohnung im 3. OG links kündbar, wobei sich die Kündigungsfrist nach dem älteren Mietverhältnis richtet.“ Beide Mietverträge wurden durch die Vermieterin mit Schreiben vom 28.3.2012 zum 30.6.2013 gekündigt. Zur Begründung ist im Kündigungsschreiben ausgeführt, dass die Vermieterin in die Wohnung in der dritten Etage selbst einziehen wolle und die Mansarde – nach einem geplanten Umbau – als Teil einer für die Tochter vorgesehenen Maisonettewohnung benötigt würde.

Bereits das Amtsgericht hatte Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Umzugswunsches der Seniorin. Diese wurden damit begründet, dass sie bei ihrer persönlichen Anhörung den Eigenbedarf nur „zaghaft“ vorbrachte. Ferner konnte sie auch nicht angeben, dass sie sich überhaupt Gedanken darüber gemacht hatte, warum sie von mehreren Dreizimmerwohnungen in dem Anwesen die Wohnung der betroffenen Mieter als ihre künftige Wohnung auswählte. Daraus ergaben sich Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches. Denn die Annahme, dass sich ein Vermieter, der – wie hier – Eigentümer eines Hauses mit 15 Wohnungen ist und bisher in einem Einfamilienhaus wohnt, sich vor einem Umzug im Seniorenalter nicht im Einzelnen überlegt, welche Anforderungen er an den neuen Lebensmittelpunkt stellt und welche der ihm gehörenden Wohnungen nach Größe, Lage und Zuschnitt für seine eigenen Zwecke am besten geeignet ist, ist lebensfremd. Die Richter kamen zu dem Entschluss, dass die Kündigung unwirksam ist. Hier war der Nutzungswunsch zu vage und zu unbestimmt.

Kategorie: Mietrecht | Veröffentlicht am 29. April 2016

Rechtmäßigkeit der Kappungsgrenzen-Verordnung bei Vermietung

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Bei Erhöhungen nach der o. g. Regelung darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze). Der Prozentsatz beträgt 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren zu bestimmen.

Die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung setzte die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet herab. Dagegen klagte ein Vermieter mit Mietwohnungen in Berlin-Wedding. Er hält die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung insbesondere deswegen für unwirksam, weil diese die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet Berlins herabsetzt, obwohl nicht in allen Stadtteilen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Der Bundesgerichtshof kam in seiner Entscheidung vom 4.11.2015 zu dem Entschluss, dass die Kappungsgrenzen-Verordnung auf einer verfassungsmäßigen Ermächtigungsgrundlage beruht, den gesetzlichen Rahmen nicht überschreitet und den verfassungsrechtlichen Anforderungen genügt. Insbesondere verstößt sie nicht gegen die im Grundgesetz verbürgte Eigentumsgarantie.

Kategorie: Mietrecht | Veröffentlicht am 8. Februar 2016

Schmerzensgeld für ausrutschenden Mieter

In einem vom Oberlandesgericht Düsseldorf am 7.11.2014 entschiedenen Fall wurde in einem Mietshaus der Keller und das Treppenhaus feucht gewischt. Ein Mieter ging in den Keller und rutschte dort auf dem feuchten Fußboden aus. Er sah darin eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht und forderte vom Vermieter Schadensersatz und Schmerzensgeld.

Die Richter verneinten diesen Anspruch, da ein Mieter immer mit einer Befeuchtung des Bodens rechnen muss. Sowohl mit einer planmäßigen Befeuchtung des Bodens durch Reinigungsmaßnahmen als mit einer unplanmäßigen durch andere Nutzer (z. B. nasse Schuhe, abtropfende Regenschirme) hat ein Mieter zu rechnen. Darauf muss er sich einstellen und auf etwaige Gefahrenquellen achten. Er kann nicht darauf vertrauen, dass der Boden nach jedem Wischvorgang sofort getrocknet oder eine nasse Fläche mit einem Warnschild versehen wird.

Kategorie: Mietrecht | Veröffentlicht am 26. Oktober 2015

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