Gesetzbuch, Aktentasche und Robe

Aktuell

Verjährung von Mängelansprüchen bei Auf-Dach-Photovoltaikanlagen

In einem vor dem Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall ließ der Betreiber einer Tennishalle eine Photovoltaikanlage auf dem Dach der Halle installieren. Die Module wurden auf eine Unterkonstruktion montiert, die mit dem Dach fest verbunden wurde. Unterkonstruktion und Module waren so anzubringen, dass die Statik des Dachs durch das Eigengewicht der Anlage nicht beeinträchtigt wird und die Anlage sturmsicher ist.

Der Anlagenbauer verkabelte die Module, unter anderem um die Module mit im Innern der Halle angebrachten Wechselrichtern zu verbinden. Die notwendige Durchdringung des Dachs bzw. der Gebäudeaußenhaut musste dauerhaft witterungsbeständig und dicht sein.

Der Anlagenbetreiber rügte die zu geringe Leistung der Anlage und verlangte eine Minderung um 25 % der Nettovergütung. Der Erbauer der Anlage war der Auffassung, dass der Anspruch auf Nacherfüllung verjährt war, da die für Arbeiten bei Bauwerken geltende lange Verjährungsfrist von 5 Jahren keine Anwendung findet.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH gilt die Verjährungsfrist von 5 Jahren „bei Bauwerken“, wenn das Werk in der Errichtung oder grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes besteht, das Werk in das Gebäude fest eingefügt wird und dem Zweck des Gebäudes dient. Diese Voraussetzungen lagen hier vor. Die Photovoltaikanlage wurde durch die Vielzahl der verbauten Komponenten so mit der Tennishalle verbunden, dass eine Trennung von dem Gebäude nur mit einem erheblichen Aufwand möglich ist. Schließlich dient die Photovoltaikanlage dem weiteren Zweck der Tennishalle, Trägerobjekt einer solchen Anlage zu sein.

Kategorie: Bau- und Architektenrecht | Veröffentlicht am 22. Juli 2016

Nachforderung von Architektenhonorar nach „Schlussrechnung“

Ein Architekt ist zwar grundsätzlich berechtigt, auch nach einer erteilten Schlussrechnung eine weitergehende Forderung geltend zu machen. Hieran kann er aber nach Treu und Glauben gehindert sein. Die Bindung des Architekten ergibt sich noch nicht aus der Erteilung einer Schlussrechnung allein, sie setzt vielmehr eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen voraus.

In seiner Entscheidung vom 19.11.2015 stellt der Bundesgerichtshof fest, dass der Architekt dann an eine Schlussrechnung gebunden ist, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann.

Allein die Bezahlung der Schlussrechnung ist jedoch keine Maßnahme, mit der sich der Auftraggeber auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung einrichtet. Auch der Zeitraum zwischen der Erteilung und dem Ausgleich der Honorarrechnung des Architekten und der erstmaligen Geltendmachung eines weitergehenden Honorars auf der Grundlage der Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure macht die Zahlung eines Differenzbetrages zwischen einem abgerechneten Pauschalhonorar und den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure nicht unzumutbar.

Kategorie: Bau- und Architektenrecht | Veröffentlicht am 29. April 2016

Nachforderung von Architektenhonorar nach „Schlussrechnung“

Ein Architekt ist zwar grundsätzlich berechtigt, auch nach einer erteilten Schlussrechnung eine weitergehende Forderung geltend zu machen. Hieran kann er aber nach Treu und Glauben gehindert sein. Die Bindung des Architekten ergibt sich noch nicht aus der Erteilung einer Schlussrechnung allein, sie setzt vielmehr eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen voraus.

In seiner Entscheidung vom 19.11.2015 stellt der Bundesgerichtshof fest, dass der Architekt dann an eine Schlussrechnung gebunden ist, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann.

Allein die Bezahlung der Schlussrechnung ist jedoch keine Maßnahme, mit der sich der Auftraggeber auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung einrichtet. Auch der Zeitraum zwischen der Erteilung und dem Ausgleich der Honorarrechnung des Architekten und der erstmaligen Geltendmachung eines weitergehenden Honorars auf der Grundlage der Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure macht die Zahlung eines Differenzbetrages zwischen einem abgerechneten Pauschalhonorar und den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure nicht unzumutbar.

Kategorie: Bau- und Architektenrecht | Veröffentlicht am 11. April 2016

Schadensersatz bei Überschreitung des Kostenvoranschlags

In der Regel werden Unternehmer vor der Vergabe eines Auftrags aufgefordert einen Kostenvoranschlag zu erstellen. Hier ist zu beachten, dass ein Kostenvoranschlag nicht mit einer Vergütungsvereinbarung gleichzusetzen ist.

Die Abgrenzung zwischen Kostenvoranschlag und Vergütungsvereinbarung ist entlang folgender Kriterien vorzunehmen: Ein Kostenvoranschlag i. S. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist eine unverbindliche Berechnung der voraussichtlich anfallenden Kosten auf der Grundlage einer fachmännischen gutachtlichen Äußerung des Unternehmers zur Kostenfrage, die dem Vertrag zugrunde gelegt worden ist, ohne Vertragsbestandteil geworden zu sein. Rechtlich handelt es sich um eine Geschäftsgrundlage des Werkvertrages.

Das BGB enthält für den Fall, dass der Kostenvoranschlag unrichtig ist, eine Sonderregelung der Folgen des Wegfalls dieser Geschäftsgrundlage. Voraussetzung ist, dass der Unternehmer keine Gewähr für die Richtigkeit des Kostenvoranschlags übernommen hat. Durch eine solche Richtigkeitsgarantie wird der garantierte Preis nämlich Vertragsinhalt. So liegt es im Bereich des Fest- oder Pauschalpreises, bei dem sich die Parteien bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf einen endgültigen Preis verständigt haben und der Unternehmer deshalb für einen bestimmten Preis einzustehen hat. Bei einem Kostenanschlag ohne Gewähr ist der Unternehmer dagegen nicht an den veranschlagten Kostenbetrag gebunden. Übersteigen die für die Herstellung des Werkes tatsächlich entstehenden Kosten den Kostenvoranschlag, so schuldet der Besteller dem Unternehmer prinzipiell eine Vergütung, die den tatsächlich erbrachten Leistungen entspricht.

Im Falle einer Überschreitung des Kostenvoranschlags hat der Auftragnehmer dieses dem Auftraggeber mitzuteilen. Hat ein Unternehmer schuldhaft einen unrichtigen Kostenvoranschlag aufgestellt, so kann der Besteller von ihm je nach Lage des Einzelfalls entweder Schadenersatz wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten aufgrund schuldhaft fehlerhafter Kostenermittlung oder wegen Verletzung vertraglicher Pflichten bei vermeidbarer Verursachung von Mehrkosten bzw. schuldhafter Verletzung der Anzeigepflicht verlangen. Der Auftraggeber hat allerdings keinen Anspruch auf Schadenersatz, wenn die Kostensteigerung für ihn erkennbar ist.

Kategorie: Bau- und Architektenrecht | Veröffentlicht am 26. Oktober 2015

Nutzungsuntersagung als Ferienwohnung in allgemeinen Wohngebieten

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Mecklenburg-Vorpommern hat in mehreren Entscheidungen über die Rechtmäßigkeit der Anordnung der sofortigen Vollziehung von Nutzungsuntersagungen entschieden, durch die den Eigentümern von Wohnungen in Gemeinden an der Ostseeküste die Vermietung als Ferienwohnungen untersagt wurde.

So entschieden die OVG-Richter, dass die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung in einem Gebiet, das in einem Bebauungsplan als allgemeines Wohngebiet festgesetzt worden ist, rechtswidrig ist. Eine Nutzung als Ferienwohnung ist in einem solchen Gebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zugelassen. Ob die Gemeinde bei der Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes die Vorstellung hatte, rechtlich sei eine Ferienwohnungsnutzung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig, ist unerheblich.

Rechtlich spielt es auch keine Rolle, wenn die Eigentümer einer rechtswidrig genutzten Ferienwohnung Kurabgabe an die Gemeinde zahlen oder die Gemeinde oder der Landkreis Kenntnis von dieser Art der Nutzung hat.

Eine vom Landkreis ausgesprochene Erklärung, die rechtswidrige Nutzung zu dulden, lag in den vom OVG entschiedenen Fällen nicht vor. Stellt die zuständige Bauaufsichtsbehörde, in den entschiedenen Verfahren der Landkreis, die rechtswidrige Nutzung fest, ist bei Fehlen einer die Ferienwohnnutzung legitimierenden Baugenehmigung in der Regel die Anordnung der sofortigen Vollziehung der Nutzungsuntersagung rechtmäßig.

Kategorie: Bau- und Architektenrecht | Veröffentlicht am 18. August 2015

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